Ипотека изменилась. И уже не в пользу покупателя
Ипотека в России — один из главных финансовых инструментов последних 20 лет. С её помощью строилась экономика, росли города, развивалась строительная отрасль. Но в 2025 году этот механизм перестал быть массовым и доступным. Сегодня ипотека — инструмент для избранных, как и займы пенсионерам, получить которые становится сложнее с каждым днем.
Рынок кредитования жилья вступил в новую фазу: высокие ставки, жёсткий отбор, точечная господдержка. Теперь ипотеку нельзя просто «оформить онлайн за 15 минут» — каждый шаг проверяется, и пройти путь до сделки могут далеко не все.
Ставки и условия: что изменилось
Рост ставок и сужение программ
Центробанк с 2023 года начал цикл повышения ключевой ставки, и это повлияло на весь рынок. В начале 2025 года средняя ставка по ипотеке на первичном рынке — 12,4% годовых, на вторичном — 13,7%. Это почти в два раза выше, чем в 2020 году.
Банки резко сократили долю программ с минимальным первым взносом. Если раньше было возможно взять ипотеку с 10–15% собственных средств, то сегодня требуется минимум 20–30%, а для нестабильных заёмщиков — до 40%.
Господдержка: не для всех
Субсидированные программы сохранились, но их стало меньше:
- Господдержка 2020+ продлена, но ставки выше, чем ранее — около 8%. Доступна не всем и на ограниченный срок.
- Семейная ипотека осталась, но касается только семей с детьми, рождёнными после 2018 года.
- IT-ипотека продолжает действовать, но банки предъявляют к соискателям особые требования по работодателю, стажу и уровню дохода.
Таким образом, массовой и универсальной ипотека больше не является. Она — продукт для определённых категорий.
Кто может получить ипотеку, а кто уже нет
Банки ужесточили скоринг
Сегодня при рассмотрении заявки учитываются:
- стабильность дохода и официальное трудоустройство;
- кредитная история без просрочек;
- сумма обязательных ежемесячных платежей;
- соотношение долга к доходу (DTI).
Если более 40% дохода будет уходить на выплаты — банк откажет. Это касается даже тех, у кого хорошая история и официальный доход.
Кто чаще всего получает отказ
- Самозанятые: если нет стабильного дохода и подтверждённых налогов.
- Молодёжь до 25 лет: слишком короткий кредитный профиль.
- Семьи с одним доходом: особенно при наличии других кредитов.
- Пенсионеры: даже с залогом и хорошей историей.
- Люди с неофициальным доходом: без подтверждения заработка банки не готовы рисковать.
Как подчёркивает представитель банка «ДОМ.РФ»:«В 2025 году мы перешли к модели “ипотека для платёжеспособных”. Массовость ушла. Осталась точечная выдача — с расчётом на стабильность, надёжность и возврат.»
Новые ипотечные инструменты
Гибриды, семья и аренда с выкупом
На фоне снижения спроса и роста цен, рынок начал искать новые формы:
Семейная ипотека
Программа, продлённая до конца 2025 года, остаётся одной из самых реальных форм входа на рынок. Условия:
- ставка от 5–6% годовых;
- обязательное наличие ребёнка, рождённого после 1 января 2018 года;
- сумма кредита до 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн — в регионах.
Недостатки: ограниченная аудитория, строгая проверка доходов.
Ипотека с господдержкой 2020+
Оформить можно только на новостройки у аккредитованных застройщиков. Ставка — до 8%, срок — до 30 лет. Часто банки предлагают «ставку 0% на первые месяцы», но в реальности это плавная наценка в следующие годы.
Комбинированные и гибридные продукты
Появились схемы, в которых ставка «меняется по этапам»:
- первые 6 месяцев — минимальная ставка (от 1 до 4%);
- далее — переход на рыночную;
- клиенту предлагается опция досрочного выхода или рефинансирования.
Это позволяет снизить стартовую нагрузку, но требует финансовой дисциплины и понимания условий.
Аренда с выкупом
Пилотируется в нескольких регионах. Суть: человек арендует квартиру по фиксированной цене, и часть платежей идёт в зачёт будущего выкупа. Формат ещё не стал массовым, но его активно обсуждают как альтернативу ипотеке для молодых семей и бюджетников.
Запомнить
- В 2025 году ипотека стала продуктом с высоким порогом входа: жёсткие требования, большие взносы, рост ставок.
- Господдержка осталась, но работает точечно: для семей с детьми, ИТ-специалистов и при покупке новостроек.
- Самозанятые, молодёжь, неформально занятые и одинокие заёмщики часто получают отказ.
- На рынке появляются гибридные форматы: плавающие ставки, аренда с выкупом, комбинированные схемы.